La Corte di Cassazione ha manifestato costantemente anche nel passato che la interversione della detenzione in possesso si può realizzare anche mediante il compimento di attività materiale ma è necessario che l`attività materiale sia tale da manifestare inequivocabilmente l`intenzione di esercitare il potere esclusivamente nomine proprio.
Ciò si realizza nei casi in cui per esempio sia lo stesso Comune concedente ad autorizzare il livellario enfiteuta, qualificatosi proprietario richiedente, la realizzazione di un manufatto edilizio rilasciando il permesso di costruire.
Merita massima attenzione il fenomeno, quasi generalizzato per chiunque risulti concedente (fatta eccezione per il Demanio e per i terreni soggetti ad uso civico collettivo), secondo il quale l`originario livellario od enfiteuta, ritenendosi a torto o a ragione proprietario del fondo, del quale ha avuto il godimento assoluto e per il quale ha smesso da anni di pagare il canone, abbia trasferito non il suo diritto di enfiteuta, ma la sua posizione di "dominus" di fatto esercitata, e psicologicamente vissuta. L`acquirente acquista, per quanto è a lui chiaro e visibile, dal proprietario od apparente proprietario. Trascorrono gli anni, il fondo viene rivenduto ad altro acquirente, che acquista sempre a titolo di piena proprietà. Si può affermare con certezza dopo decine di passaggi, dopo decine e decine di anni dalla costituzione dell`originario rapporto enfiteusi - livello che questo continua ad esistere ? Se qualche dubbio può essere avanzato , questo vale solo nel caso in cui l`originario rapporto si inquadra nel problema come uso civico e per terreni certamente civici per i quali esiste un solo modo per la estinzione e cioè il completamento del procedimento di liquidazione dell`uso civico,completamento che avviene con la sclassificazione e l`assegnazione in enfiteusi o con la legittimazione, e quindi il sopravvenire dell`affrancazione. Tuttavia la Cassazione per i beni demaniali non facenti parte del Demanio Artificiale ha affermato più volte la astratta ammis- sibilità della sdemanializzazione tacita o di fatto per beni del demanio , per i quali la cessazione della demanialità può essere solo conseguenza di un accadimento naturale o materiale, di cui la amministrazione pubblica si limita, con proprio atto di accertamento, che ha natura meramente dichiarativa e non costitutiva, stante questa averla l`accadimento in se stesso. Ma dubbi non ne possono nascere negli altri casi.
Infatti le Agenzie del Territorio - Dipartimento del Catasto, procedono alla eliminazione dalle Carte Catastali del livello o su presentazione di un atto unilaterale di affrancazione, o su presentazione di un titolo debitamente trascritto ove si affermi in modo certo ed inequivocabile da parte dell`alienante che per il fondo trasferito da oltre un ventennio non è mai stato richiesto nè tantomeno è mai stato corrisposto dallo stesso o dai suoi danti causa, alcun censo, livello, canone enfiteutico e quant`altro possa costituire un peso a carico del fondo medesimo, avendone avuto sempre il godimento "uti dominus". Certamente c`è da osservare come la tendenza attuale del legislatore nazionale è quella di dare certezza giuridica nella circolazione dei beni, e quindi la eliminazione di tutte quelle situazioni che non soggette a prescrizione, nel tempo possano creare situazioni incerte ed intralci alla certezza del diritto.
Mi riferisco alla legge n.80 del 2005 che mira a dare certezza alla commerciabilità di immobili provenienti da donazione, nel rispetto del diritto del legittimario e da ultimo alla legge che dichiara inefficaci e decadute le iscrizioni e trascrizioni dopo venti anni dal loro apparire nei registri immobiliari, se non vengono rinnovate. Alla luce di questa tendenza, nella nostra problematica, acquista importanza e merita una maggiore attenzione quanto previsto dal codice civile circa l`acquisto a non domino, e circa l`intervento del fenomeno del la pubblicità sanante.
A proposito di pubblicità sanante rimando allo studio n.4227 approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato in data 10 aprile 2003, in esso si potranno trovare parecchi spunti per stare un po più sereni nello espletamento della nostra attività. Infatti nella materia che stiamo trattando, allorchè ci troviamo di fronte ad un contratto di vendita effettuato quale proprietario da parte di un soggetto che ne era enfiteuta, qualifica questa che non appare nè dai titoli nè da situazione di fatto, non siamo in presenza di un acquisto a non domino? E se passano, a seconda dei casi, i venti anni o i dieci anni dalla trascrizione del titolo di per se stesso idoneo a trasferire la proprietà, ancorchè messo in opera dall`apparente proprietario, e quindi non domino, non trova riscontro positivo il nostro problema?
E non trova una soluzione positiva anche sotto l`aspetto della pubblicità sanante? Resta forse un unico ostacolo alla definitiva soluzione del problema. Come fare scomparire dalle carte catastali il famigerato livello in riferimento ai terreni che non sono soggetti ad uso civico? Da informazioni assunte presso l`Agenzia del Territorio di Catania per la eliminazione del livello, è sufficiente ai soli fini catastali, un dichiarazione unilaterale con la quale il soggetto proprietario del terreno sul quale appare il livello, affermi la titolarità della proprietà e la inesistenza di vincoli, censi e livelli. Si può ovviare anche presentando un atto di provenienza nel quale si affermi chiaramente ed inequivocabilmente che oggetto di contrattazione è la piena proprietà del fondo in esame. La voltura tutto al più potrebbe avvenire ancorchè con riserva. In rapporto ai predetti orientamenti, da qualche tempo negli atti da me rogati, ad esempio, tra le garanzie che l`alienante presta all`acquirente viene riportato questa espressione, che per altro diventa tuzioristico sia per l`acquirente che per l`alienante per evitare che possano risorgere diritti prescritti: " Ai sensi e per gli effetti dell`art.47 del DPR 28 Dicembre 2000 n.445, resa da me edotta sulle responsabilità civili e penali cui può andare incontro in caso di false dichiarazioni, la parte venditrice dichiara inoltre e garantisce che su detto fondo rustico, da oltre un ventennio, non è mai stato richiesto nè tantomeno è mai stato corrisposto dalla stessa o dai suoi danti causa alcun censo, livello, canone enfiteutico, e quant`altro possa costituire un peso a carico del fondo medesimo, avendone avuto sempre il godimento "uti dominus" . Per quei terreni per i quali è acclarato che sono soggetti ad uso civico, è necessario procedere alla sdemanializzazione, sclassificazione e quindi comunque alla affrancazione. In questo caso è consigliabile fare chiedere al soggetto interessato l`affrancazione al Comune o all`Ente concedente, pagare il canone di affranco, ottenere l`atto deliberativo della affrancazione. Avuto questo , non procedere all`atto di affrancazione ma richiamare l`atto deliberativo che consente l`affrancazione ed i pagamenti effettuati, nel primo atto di trasferimento ed annotare nel quadro D della nota di trascrizione sia l`atto definitivo che l`avvenuto pagamento del canone di affrancazione. Si potrebbe presentare all`Agenzia del Territorio una dichiarazione di notorietà attestante che non esiste più il canone e quindi il livello perchè affrancato con l`atto deliberativo che si dovrebbe allegare, senza aspettare altro, baipassando così la stipula dell`atto formale di affrancazione, la sua registrazione e la sua trascrizione. Per altro la trascrizione dovrebbe farsi per annotamento a margine della trascrizione dell`atto di enfiteusi, trascrizione che nella quasi totalità dei casi non esiste o non si riesce a trovare traccia.
Da ricordare che secondo quanto più volte affermato dalla Agenzia del Territorio con le circolari n. 2/2004, n.1/2006 e n.2/2008, gli atti posti in essere per l`affrancazione posta in essere in esecuzioni di situazioni contrattuali sorte in forza della legge 16.6.1927 n.1766 sono esenti da imposte di bollo, registro ed altre imposte. Posizione questa che agevola e di molto, l`intervento degli Uffici periferici del Territorio. Mentre per le affrancazioni che fanno riferimento situazioni contrattuali sorte in forza di altre norme la prassi degli uffici ha evidenziato che gli atti di affrancazione scontano le imposte di registro, ipotecaria ai sensi dell`art. 47 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131. Grazie per la pazienza da voi dimostrata nell` avermi ascoltato".
(segue...)
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